Crédits immobiliers, comment sont effectués les remboursements ?


Pénalités en cas de remboursement anticipé

Il n’y a qu’un seul inconvénient au remboursement anticipé : les pénalités de remboursement anticipé. Pour savoir si vous allez en avoir vous devez étudier de près les conditions du remboursement anticipé. Pour les prêts à taux fixe “modulable” ou à taux variable, généralement le contrat prévoit la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité. En général, les contrats de prêt à taux fixe en prévoient (sauf si vous avez négocié leur suppression à la signature), puisque ce sont des frais ou indemnités destinés à compenser partiellement le manque à gagner subi par la banque lors de l’opération.

Si vous êtes soumis à ces pénalités, sachez qu’elles sont généralement calculées sur le montant initialement emprunté. Elles sont plafonnées par la loi (articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation). Sera retenue la formule la plus favorable à l’emprunteur parmi les deux méthodes de calcul suivantes :

  • soit 3 % du capital restant dû ;
  • soit l’équivalent de 6 mois d’intérêt en prenant en compte la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit hors assurance.

Les garanties

Pour accorder un crédit immobilier, les banques demandent dans la plupart des cas une garantie. La prise de cette garantie a pour objectif de couvrir la banque en cas de non-paiement des échéances du crédit. La garantie prend le plus souvent l'une des formes suivantes : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution.

  • L'hypothèque : l'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette en accordant à la banque le droit de faire saisir et vendre le bien objet de cette garantie et de se faire payer sur le prix de vente par préférence aux autres créanciers. Elle est utilisée dans les cas suivants : construction, VEFA et acquisition avec travaux.
  • Le privilège de prêteur de deniers : il se rapproche de l'hypothèque et permet à la banque d'être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier. Ainsi, si le bien immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité. Ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d'achat d'une maison ou d'un appartement déjà construit.
  • La caution : la caution est un engagement pris par une personne physique ou morale qui se substitue à  l’emprunteur en cas de défaillance de paiement de sa part et qui devient par conséquent créancier par le biais d’une subrogation. Dans le cadre de ses actions en recouvrement, la caution subrogée pourra être amenée à vendre le bien immobilier objet du crédit cautionné.
  • A l’occasion de certains montages financiers spécifiques, la banque peut prendre en garantie un nantissement de contrat d’assurance vie, de capitalisation ou de prévoyance ou un nantissement de compte d’instruments financiers.

Les différentes modalités de remboursement

Le crédit peut prévoir une période de préfinancement qui permet de reporter de plusieurs mois la date de la première échéance de remboursement. Durant cette période, la banque mettra à disposition les fonds empruntés au fur et à mesure des besoins du projet financé. La durée maximale de la période de préfinancement figure dans l’offre de crédit. Cette période n’est pas fixe et en règle générale, elle prend fin dès que le prêt est entièrement débloqué. Sauf cas exceptionnel, durant cette période de préfinancement, l’emprunteur doit payer les intérêts calculés au taux débiteur du crédit sur la partie de capital débloquée ainsi que les primes d’assurance emprunteur.

Le crédit peut prévoir un différé total. Pendant cette période, l’emprunteur n’a aucune échéance à payer hormis, le cas échéant, les primes d’assurance emprunteur Le paiement des intérêts calculés durant cette période est reporté et peuvent, soit être payés à la fin de la période de différé total, soit être ajoutés au montant total du crédit indiqué dans l'offre de crédit(s). Dans ce dernier cas, le total de ces intérêts et du montant total du crédit constitue le montant du prêt amortissable. La durée de la période de différé indiquée dans l'offre de crédit(s) ne pourra en aucun cas être allongée. Le différé total est utilisé dans le cadre des opérations suivantes : achat terrain + construction, achat en VEFA, acquisition + travaux

Le crédit peut prévoir un différé d’amortissement. Pendant cette période, l’emprunteur paye les intérêts et, le cas échéant, les primes d’assurance emprunteur. Durant cette période il n’y a pas de remboursement de capital. Le différé d’amortissement est utilisé dans les cas suivants : achat terrain + construction, achat en VEFA (résidence principale ou locatif) acquisition + travaux (résidence principale ou locatif)